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不满物业公司 惠阳一小区面临“业主自治”

惠州市惠阳区惠景豪苑小区,自2016年6月成立业委会以来,业委会与小区物业公司的矛盾就没有停止过。先是业委会主任带头不交物业管理费,后是业委会要求物业公司限期撤离,为此,双方还打起了官司。

日前,该小区部分业主反映,一审判决结果出来百合物业公司败诉,业委会和物业公司的矛盾再次升级,业委会决定小区采取业主自治模式进行管理并发信息给广大业主,要求从2018年1月1日起停止向百合物业交管理费,物业费由业委会收取;而百合物业公司要求业主继续交物业管理费并提起上诉。

业主困惑:业委会和物业公司打官司,物管费该交给谁?

据了解,惠景豪苑位于惠阳区淡水街道白云社区辖区,该小区现有住户840多户,小区从2009年前后建成投用。该小区从开发初期至今,都由惠州市百合物业管理有限公司负责物业管理。

今年1月5日,该小区的业主代表反映,小区业委会欲赶走百合物业采取业主自治模式。为此,该小区业委会还与百合物业公司打上了官司,一审百合物业公司败诉,目前又提起了上诉。

2017年12月30日上午,小区业委会拿到判决结果后,组织几十名业主代表到物业管理处要求百合物业撤离。百合物业报警后,当地派出所、白云社区、住建等部门领导赶往现场处置,后经调解,要求在百合物业上诉期间,维持现状,小区物业仍有百合物业进行管理,等终审判决出来后再决定百合物业的去留问题。

业主代表王女士称,早在2017年12月28日,他们已经接到了小区业委会的告知。小区业委会要求全体业主2018年1月1日起停止向百合物业交管理费,物业费由业委会收取。

事件发展至今,物业要求把物管费交给物业公司,业委会要求把物业管理费交给业委会。王女士称,许多业主都不知道该如何选择,是把物管费交给物业公司还是交给业委会,是继续聘用物业公司管理小区还是采取业主自治模式?

业委会:不满物业公司管理,决意采取自治模式

据该小区业委会副主任陈和福介绍,他们决意赶走百合物业主要有两个原因:一是百合物业公司管理不到位,如,目前小区的部分电梯已经因故障停用很久,墙体多处瓷砖脱落没有维修,小区视频监视,8个监视屏只有两个监视屏正常运作,消防设备陈旧等;二是百合物业管理有限公司,前期跟开发商签订的物业合同已经于2012年4月30日到期。

陈和福称,依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》,惠景豪苑小区业委会依法依规于2017年4月3日进行了公开招投标业主大会,并通过书面征求意见,已通过小区过半业主决意同意业主自治管理。

另据陈和福讲,业务会确实曾告知全体业主,所有的物业服务费暂停交给百合物业管理有限公司,这样做是为了表达他们对物业公司管理不到位的愤怒之情,也是为了让百合物业早日撤离小区。至于要求业主将物业管理费交给业委会的问题,他们咨询了律师“属违规行为”,至今他们也没有收取任何业主的物业管理费。

陈和福说,她们对小区自治的设想,是请专业物业经理来主持管理工作,业务会自己聘请保安和清洁阿姨,自治管理对比聘请专业的物业管理公司,每年可以节约一大笔物业管理费用,所节约费用用于改善社区环境。

物业公司:业委会主任带头不交物管费,管理不到位另有隐情

据百合物业惠景豪苑物管处经理邹良德介绍,业委会成立目的是要监督物业,共同把小区管好,而不是成立业委会后就要炒物业。该小区业委会从成立之初,业委会主任宋某就在跟他们物业公司找麻烦,业委会成立于2016年6月份,从当年的7月份开始,宋某就开始停交物管费;今年7月1日,他们业委会成员和部分业主受宋某停交物管费影响,也跟着停交物管费。2018年1月1日,更是煽动所有业主停交物管费。

“物业公司是靠物管费进行运作的,我们物管处有29位工作人员,每月工资就要6万多元。”邹良德说,根据物业管理处统计,截止目前,业委会主任宋某本人已经拖欠物业管理费和水电有关费用5000多元;加上其他业委会委员和部分业主拖欠费用,合计已经达260多万元。此种行为已经严重影响到该公司的正常运作。

邹良德解释称,业委会主任和委员带头停交物业费的理由是物业公司管理不到位,实事上,管理不到位另有隐情,只有大家齐心协力才能解决问题。比如,小区视频监控故障,电梯故障、墙体大片瓷砖脱落这些需要大修的工程,初步估计,要几百万元的投入,只有动用维修基金才能解决问题,而业委会不同意动用,靠物业公司微薄的运营利润根本不足以投入那么多钱来维护小区设施的正常运作。

邹良德认为, 至于小区的房屋共用部位和共用设施设备发生问题和故障后,由谁来维修,这个要分清责任。根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》等相关规定,小区专项维修资金专门用于小区共用部位和共用设施设备保修期满后的维修。这个小区一期使用超过十年,但小区至今没动用过一分钱专项维修资金。

业主声音:不管采用哪种管理模式,都应把小区管好

采访中,南都记者了解到多数业主都持观望态度。部分业主认为物业公司长期管理,对于存在的问题没有及时改善,客观上让业主产生了不满情绪,所以他们才支持业委会对小区采取自治模式;也有部分业主持理解态度,物业公司有物业公司的难处,有问题应及时解决,业委会可以通过与物业公司的沟通,促进问题尽快解决,而不是赶走物业公司采取自治,自治毕竟缺少经营、不专业,如果自治失败,又得重新聘用物业公司管理,还要面对眼前这些问题。

D1栋业主阿梅说,看到小区诸多设施老化,长久得不到维修,影响生活质量,百合物业公司没有能力管理的情况下,她会支持业委会进行自治管理模式的尝试。

B2栋业主阿华认为,现有物业服务态度还是蛮好的,平时有问题反映,处理很及时,对于不能解决的问题也会耐心解释。她建议,业委会要积极与物业公司进行沟通交流,尽快解决小区存在问题,而不是通过打官司赶走物业公司采取小区自治模式,最终损害的还是广大业主利益。

一位在小区大院散步的阿叔更直接,他不关心是继续聘用物业管理还是采用业主自治模式,关键是要把小区管理好,把存在的问题尽快解决掉。

居委会:维持现状,终审判决后再决定物业公司去留

淡水街道白云社区居委会党支部书记、主任梁景峰介绍,惠景豪苑小区的情况相对复杂,他们曾对该小区业主的意愿做过了解,多数业主还是希望百合物业公司继续管理,对于存在的问题可以要求百合物业改进。

对于业务会主任和委员带头不交物业管理费的问题,梁景峰认为,已经违背了业委会成立的初衷,《惠州市业主大会和业委会指导规则》明确规定,业主委员会及其委员有义务督促业主按时足额缴纳物业服务费及其他相关费用,督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题及纠纷。

“作为居委会领导,他们曾多次劝说惠景豪苑业委会负责人,要依法依规行使业委会权利。”梁景峰认为,目前,百合物业公司已经提起上诉,要等终审判决出来后,才能做最后决定。终审未作出前,应维持现状,小区暂由百合物业公司继续管理,业主也应按时交纳物业管理费。接下来,他们将进一步加强指导和监督,引导该小区业委会妥善处理与小区物业存在的矛盾纠纷。